中古フラット申請前に押さえたい！重要チェックポイント

中古住宅の購入をご検討される際、「中古フラット」のご利用を視野に入れる方も少なくありません。

一方で、初めて申請される個人の方や不動産会社の担当者様で以前申請したことがあるものの、時間が経ってしまい手順を忘れてしまった方など、申請をご検討されているすべての方が、次のような疑問をお持ちではないでしょうか。

「中古フラットを申し込みたいが、どうすればいいの？」

このご質問は、当社でも非常に多く寄せられる内容です。

実は、中古フラットの申請手続きはそれほど難しいものではありません。
しかし、「申し込みの完了＝適合証明書の発行」と誤解されている方も多くおられます。

中古フラットの適合証明書は以下の流れで発行されます。
1.申請（お申込み）
2.物件検査（現地調査）
3.適合証明書の発行
つまり、ご申請いただいた住宅は必ず物件検査を実施します。
物件検査の際に 住宅金融支援機構の定める技術基準 に適合していることが確認できれば「適合証明書」が発行されます。

そこで今回は 申請前に必ずご確認いただきたいポイント をまとめました。
事前にチェックいただくことで、申請後の手続きがスムーズになります。
ぜひ最後までご覧いただき、ご活用いただければ幸いです。

一戸建て住宅　ご申請時の注意点

中古フラットをご申請いただく前に必ずご確認いただきたい項目として以下があります。
・耐震性（新耐震物件もしくは現行の耐震基準と同等であると確認できること）
・耐久性基準（基礎の高さや床下換気口等に関する基準）
・構造が鉄骨造の場合：準耐火構造以上であることの確認が必要

耐震性

耐震性は以下の①、②いずれかに該当する住宅であるかによって判断します。
①昭和56年6月1日以後に確認済証が交付された住宅
②表示登記における新築時期が昭和58年4月1日以降である住宅

①、②に該当しない物件の場合、いわゆる旧耐震物件に該当し、原則としてご申請いただけません。
ただし、耐震評価基準等への適合が確認できればご申請が可能です。詳しくはお問い合わせください。

耐久性基準

「主要構造部を耐火構造とした住宅」又は「準耐火構造（奨励準耐火構造の住宅を含む）の住宅」に該当しない場合には、「耐久性基準」を確認する必要があります。
耐久性基準では主に以下のポイントを事前にご確認ください。
①基礎高の状況
②天井点検口の設置状況
③床下点検口の設置状況

①基礎高の状況

基礎高の状況については以下の基準が住宅の全周で満たされている必要があります。
・地面から基礎上端までまたは地面から土台下端までの高さが40㎝以上あること。
（築10年を経過した住宅の場合は30㎝以上）

②天井点検口の設置状況

天井点検口から小屋裏換気の有無や小屋裏の腐朽・蟻害の有無を確認します。
天井点検口の設置があるか事前にご確認ください。
また、ルーフバルコニーがある住宅の場合、ルーフバルコニーは屋根の判断になりますので
換気口の設置が必要になります。
※天井点検口は独立した小屋裏ごとに設置が必要となります。(下屋がある等)

③床下点検口の設置状況

床下点検口から床下に換気口が設けられているかや床下空間の腐朽・蟻害の有無を確認します。
床下点検口の設置があるか事前にご確認ください。
なお、床下換気口から床下空間の状態が確認できる場合は床下点検口の設置は不要です。

※②・③については点検口の設置がなく小屋裏空間、床下空間の確認ができなかった場合も不適合となります。ただし、検査後に補修・設置工事を行い、再検査で基準を満たしていることが確認できれば、適合証明書の発行が可能です。

その他の耐久性基準

基礎高や点検口の設置以外にも物件検査時に以下の点を確認します。
基準を満たしていない場合は補修対応の上、再検査で適合が確認できれば適合証明書が発行されます。

物件検査項目	確認方法
外壁・基礎等の状態	⑴ 外壁、基礎および床下に蟻害が認められないこと。 ⑵ 外壁に浮き、膨らみ、変色、カビ、藻のうち複数の事象が認められないこと。 ⑶ 外壁のうち軸組等が存する部分を叩いても、軸組等に発生している腐朽等および蟻害による空洞音がしないこと。 ⑷ 内壁に、浮き、膨らみ、変色、カビ、漏水、結露の跡が認められないこと。
小屋裏換気	⑴ 独立した小屋裏ごとに次のアからエまでのいずれかの換気上有効な位置に換気孔が設置されていること。 ア 小屋裏の壁（対称面）に2か所以上 イ 軒裏に2か所以上 ウ 軒裏に1か所以上および小屋裏の壁に1か所以上 エ 軒裏に1か所以上および小屋裏の頂部に1か所以上 ⑵ 小屋裏に通じる点検口等から目視または触診によって小屋裏部分の木材に腐朽等および蟻害が認められないこと。
浴室および脱衣室	⑴ 浴室または脱衣室に接する隣の部屋の内壁、天井および床の木部の部分に腐朽等および蟻害が認められないこと。 ⑵ ユニットバスで天井裏に通じる点検口等がある場合は、点検口等から天井裏の木材に腐朽等および蟻害が認められないこと。
床下換気・防湿措置	⑴ 床下換気孔　以下のいずれかであること。 ア 外壁の床下部分に、壁の長さ4ｍ以内ごと※に床下換気孔が設けられている。 ※築10年を経過した住宅で床下部分の木材に劣化が認められない場合は、壁の長さ5ｍ以下ごととすることができる。 イ ねこ土台（基礎パッキン）により換気のための隙間が設けられている。 ウ 基礎断熱工法ある。 ⑵ 床下点検口等から確認し、床下空間に腐朽等および蟻害が認められないこと。 ⑶ 床下部分の木材に腐朽等および蟻害が認められないこと。また、木材が湿潤状態でないこと。
土台	・土台に一定の防腐措置が施されている、または、土台に腐朽等および蟻害が認められないこと。 ・土台に接する外壁の下端には水切りが設けられていること。 （平成13年以後に建設された住宅に限る。）

耐久性基準　まとめ

特にご注意いただきたいのは、以下の点です。
・基礎高が基準を大きく下回る場合は、補修工事が困難である可能性が高いこと。
・点検口がない場合は、設置工事が必要になること。

これらが満たされない場合、中古フラットの基準を満たさず、適合証明書の発行ができない可能性があります。補修や設置工事での対応が可能な場合は、申請いただける可能性がありますので、不明点があればお気軽にご相談ください。

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構造が鉄骨造である場合

一戸建て住宅で構造が鉄骨造である場合、「準耐火構造」であることの確認が必要になります。
確認ができない場合、中古フラットの申請はできかねますので、事前にご確認ください。

構造確認書類とその内容

確認書類	構造区分の確認方法
①火災保険証券	火災保険証券の構造級別区分により確認してください。 ※「中古住宅 技術基準・物件検査手続のご案内」には火災保険証券で確認方法例として「火災保険証券等」となっていますが、鉄骨造の場合、火災保険証券に記載されている構造区分はほぼ「T構造」となっています。 この記載は木造住宅であれば「準耐火構造」と判断する事ができますが、鉄骨造の場合は、準耐火構造ではない鉄骨造も「T構造」に含まれる事から準耐火構造以上であることの判断にはならず受付することはできません。
②中古住宅構造確認書	ハウスメーカーが所定の構造（準耐火構造等）であることを確認した書類（中古住宅構造確認書）の提出によることができる場合があります。 中古住宅構造確認書は住宅金融支援機構の様式です。 ※取り扱い可能な住宅メーカーについては住宅金融支援機構のＨＰをご確認ください。
③設計図書等	確認済証、検査済証、耐火リスト等耐火構造とされている事が確認できる建築時の設計図書 ※上記①、②よりも資料収集が難しく、内容確認に時間もかかります。

 

事前確認で、手続きをスムーズに

中古フラットのご申請にあたり特に注意が必要なポイントをまとめました。
事前にしっかりご確認いただくことで、申請から検査・適合証明書の発行まで、よりスムーズに進めていただけます。ぜひご活用いただき、ご申請に役立てていただければと思います。

 

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